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委托人評價:

  • 我姓傅,我們一家非常感謝李律師,代理我們的拆遷案件,說服法官,做對方工作,讓我們拿到拆遷款,雖然不多..
  • 我的案件之前咨詢過李律師,因為律師費的問題,自已也覺得很簡單的案子。就沒有找李律師代理。一審判決下來..
  • 李律師人非常和藹可親。很有耐心。我有個多年的積案,覺得判決不公,找到李律師咨詢。她一直耐心聽我說。還..
  • 本人有個離婚案件,有些復雜,咨詢了許多律師,李律師解答的很條理,清清楚楚地讓你認識到自已的利害。怎么..
  • 李律師,您好,疫情期間,沒辦法去見您,我有個拆遷的案子,找您處理。您什么時間方便那?
  • 李律師是大律師,我相信她,今天把案件交到她手里。給我第一印相,是一個非常務實的老律師。學者風范。
  • 我的案子打了四年,四年后找到李律師。李律師認真分析了案子。在李律師的幫助下,官司打了兩年。李律師打找..
  • 很好,希望碰到好律師
  • 我昨天把案件委托給李律師。李律師非常樸實,低調,平易,一點沒有大律師的架子,不僅文章好,口才也好,把..
  • 很好,希望碰到好律師

律師辦案

The lawyer handling
  • 1訴訟預案
  • 2開庭預案
  • 3 律師公文
  • 4結案報告

李律師的經驗之談,做律師一個字“勤”

律師不能手懶,不能嘴懶,不能腿懶。在法律、委托人、法官之間。起到很好的潤滑劑的作用。下文是李律師寫給法官的信。在庭前把這封信寄出。利于引導法官觀點。


致*法官:?  

作為原告的代理律師,有責任為原告把握訴請,以保證訴訟主張的合法性。對此,向您闡述一下,原告訴請的道理所在。請指教。?從法律基礎、法律依據、  

原告請求權的法律基礎:?  

1994年訂立的

房屋置換協議書;

訂立的法律效果,引起物權的變動.據此原告取得所有權。?

物權法;第15條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。

?

以下分述之理由:?

一、《房屋置換協議書》合同成立并有效。其性質為房屋買賣合同。合同成立:

1 有明確的價格,協議一之

2:甲方該物業之估價為人民幣262000元?  

2;明確的轉讓對象物權;?  

協議第一條之一1,甲方確認凌云新村602102室之物業(使用權產權)為甲方所有。?  

3明確的履行時間合同訂立日支付定金1萬元;辦理進戶手續時支付價款262000元;付款時間為98年8月底;全款到位后,在二十天內交付房屋,戶口遷入。?  

合同有效:出售方為產權人上海市滬莘房地產開發聯合總公司的代理人.這一點,在后來的系爭房屋出租方為滬莘置業發展有限公司,而滬莘置業發展有限公司是從上海市滬莘房地產開發聯合總公司變更而來的.可以證明.

?

出售的房屋有產權,權利人處分有效.?  

買賣合同;的法律后果:出讓方交付房屋所有權給買受方,即原告、被告、原告母親。?  《合同法》第130條 買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。?買受方為原告及被告原告母親,三人共同出資。原告是顯明購房人,另兩人隱名購房人?;谪敭a形態的轉換之事實,三人均有權受領房屋所有權。?  

結論之一;依房屋置換協議,原告及被告及原告的母親有權取得102室房屋的所有權.據此原告的請求權沒有任何障礙。


二、原告請求權在訂立置換協議之后,有沒有消滅??  


結論之一:1998年訂立合同之時,原告對房屋的所有權受領權利沒有滅失。?  

結論二:出售方與原告母親、被告訂立的租賃合同并沒有消滅出售方轉移所有權的義務。原告要求出售方轉移所有權的權利依然存在。?

結論三: 判決既判力,不能阻卻原告主張所有權。

公有住房出售合同消滅置換協議的效力。物權變動的原因是公有住房出售合同,不是置換協議。這個結論能否成立??引起物權變動的直接原因,從表面上看,是被告與出售方訂立的公有住房銷售合同。物權據此登記在被告名下。而事實上,同一標的物出售方雖訂立了兩份置換協議和公有住房出售合同。實質是完成一次轉讓。如果沒有前面的合同,被告只支付2萬元,顯然是不能取得所有權的;?如果沒有前面的合同,被告不可能成為承租人承租系爭房屋的。不能承租系爭房屋,根本不具備購買系爭房屋的資格;?兩份合同指向同一標的物;主體出售方作為權利人未改變。兩份合同存在權利義務的連續性。前一合同,出售方尚未完全履行合同義務,即交付所有權;后一份合同繼續履行前一份合同,交付了所有權。唯一的變更,合同價款由13.5萬元。,增加2萬元,變為15.5萬元。?  

結論四:?置換協議與公有住房銷售合同為同一法律關系,共同產生物權變更的法律效果。履行合同的主體依然是出售方為滬莘房地產開發聯合總公司及原告、原告母親、被告。?原告為物權變更原因法律行為的實施者,當然取得物權。? 

 

綜上四個結論綜合意見:?本案四份合同,實質為同一法律關系,即房屋買賣合同所引起的物權變動,所有權由原產權人變更為買受人。?租賃關系,只是履行置換協議中交付使用權給被告及原告母親,在所有權未移轉之前,原告作為合同買受人之一,受領所有權移轉的權利并未消滅。?  基于所有權權能可以分離的法律基礎,原告沒有占有和使用房屋,在租賃期內,不擁有用益物權表現的占有使用權能。不表明所有權必然消失。支付的兩次購房款,共同交換房屋所有權,缺一則不可。財產權從貸幣形態向不動產形態的轉換過程中,貨幣所有權消滅的事由,如贈與、放棄等,因此,原告基于貨幣的財產權取得對價的不動產所有權是當然的。直接的法律依據:?  《上海市最高人民法院關于上海市高院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》(滬高法民一[2004]3號)?“通過市場買賣取得的使用權公有居住房屋被拆遷后,所得到的貨幣補償款,一般應歸出資人所有?!?  



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